Scopri tutto sulla cedolare secca: come funziona, chi può beneficiarne, le aliquote applicabili e le ultime novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 per gli affitti brevi.

Introduzione

I contratti di locazione possono presentare molte variabili: possono essere a canone libero o a canone concordato, di durata breve o pluriennale, destinati a uso commerciale o abitativo, transitori o per studenti. Possono essere tassati nella dichiarazione dei redditi ai fini IRPEF o con un’imposta sostitutiva tramite la cedolare secca.

Cos’è la Cedolare Secca?

La cedolare secca rappresenta una soluzione pratica e vantaggiosa per chi desidera semplificare la gestione dei propri immobili affittati, godendo di una tassazione agevolata e di minori adempimenti burocratici.
Questo regime fiscale è un’opzione che i proprietari di immobili possono scegliere per i contratti di locazione ad uso abitativo.

Optando per il regime della cedolare secca, il proprietario di un immobile affittato paga una tassa speciale (imposta sostitutiva) al posto delle imposte ordinarie sul reddito (IRPEF) e delle imposte aggiuntive regionali e comunali che normalmente si applicano ai redditi da locazione.

In altre parole, anziché sommare i redditi da locazione agli altri redditi per calcolare l’IRPEF e le addizionali, il proprietario paga un’unica imposta fissa, che sostituisce tutte queste tasse.
Questo può semplificare la gestione fiscale e, in molti casi, ridurre l’importo complessivo delle imposte da pagare.

Esempio pratico: Supponiamo che un proprietario affitti un appartamento e riceva un reddito annuo di 10.000 euro da questo affitto. Normalmente, questo reddito si aggiungerebbe agli altri redditi del proprietario e sarebbe tassato secondo le aliquote progressive dell’IRPEF, oltre alle addizionali regionali e comunali. Con la cedolare secca, invece, il proprietario paga un’imposta fissa del 21% (o del 10% per affitti a canone concordato) su questi 10.000 euro, e non deve pagare ulteriori imposte su questo reddito.

Aliquote della Cedolare Secca

21%: Applicata ai contratti di locazione a canone libero (4+4).
10%: Applicata ai contratti a canone concordato

Vantaggi della Cedolare Secca

Vantaggi per il proprietario:

1. Esenzione dalle imposte di registro e di bollo: non è necessario pagare queste imposte per la registrazione del contratto, per la sua proroga e per la sua risoluzione.

Doveri del proprietario:

2. Rinuncia all’aggiornamento del canone: Il proprietario rinuncia al diritto di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto nel contratto, inclusa la variazione ISTAT.
3. Imposta di registro per cessione del contratto: Il proprietario dovrà comunque pagare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Chi può optare per la Cedolare Secca?

Possono scegliere la cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (ad esempio, usufrutto) che affittano l’immobile ad uso abitativo.
Questo regime si applica anche alle pertinenze affittate insieme all’abitazione, come box auto e cantine.
Tuttavia, le pertinenze devono essere affittate insieme alla casa oppure con contratto separato, purché nel contratto di affitto dell’abitazione vengano espressamente indicate e individuate.

Anche se l’immobile ha più proprietari, ognuno di essi potrà scegliere autonomamente la cedolare secca senza condizionare gli altri.

Procedura per Optare per la Cedolare Secca

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.
Se l’opzione non viene esercitata inizialmente, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Cedolare Secca per Affitti Brevi

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto diverse novità per le locazioni brevi, note anche come affitti brevi (la durata di un affitto breve non può superare i 30 giorni).

Tra le modifiche più rilevanti:

1. Codice Identificativo Nazionale (CIN): é stato introdotto il CIN, un codice identificativo nazionale obbligatorio per tutte le strutture turistiche, che sostituirà i codici rilasciati a livello comunale e regionale.

2. Cedolare Secca:
Aliquota del 21%: per gli affitti brevi relativi ad un solo immobile di proprietà (hai un altro appartamento di proprietà oltre all’immobile che usi come abitazione principale).
Aliquota del 26%: per gli affitti brevi a partire dal secondo immobile di proprietà (hai altri due immobili di proprietà oltre all’abitazione principale).
Limite di quattro appartamenti: la cedolare secca è applicabile solo se nell’anno si destinano a locazione breve al massimo quattro appartamenti. Oltre questo numero, l’attività è considerata svolta in forma imprenditoriale (in questo caso, non potrai optare per la cedolare secca ma dovrai esercitare la tua attività con la Partita IVA, come imprenditore individuale o come società).

Sostituti d’Imposta

Airbnb e Booking diventeranno sostituti d’imposta, con l’obbligo di trattenere e versare la cedolare secca grazie a un accordo con l’Agenzia delle Entrate.

Durata e Revoca dell’opzione

L’opzione per la cedolare secca comporta l’applicazione delle regole per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro eventualmente dovuta.

La sentenza della Corte di Cassazione sulla cedolare secca

La recente sentenza della Cassazione n. 12395 del 7 maggio 2024 ha chiarito un punto cruciale: la qualità del conduttore non influisce più sull’applicazione della cedolare secca.
Questa decisione, sebbene possa sembrare complicata, porta con sé importanti novità per i locatori.
I locatori possono continuare a beneficiare della cedolare secca anche se l’inquilino è una società che utilizza l’immobile per abitazione dei propri dipendenti o consulenti o collaboratori.
Questo apre nuove opportunità, rendendo gli immobili ad uso abitativo accessibili anche a chi (persona fisica) è titolare di partita IVA.
Il mercato delle locazioni diventa così più flessibile e dinamico.

Conclusione

La cedolare secca è una scelta ideale per chi vuole semplificare la gestione degli immobili in affitto, offrendo vantaggi fiscali e riducendo la burocrazia. Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 per gli affitti brevi ampliano ulteriormente le opportunità di utilizzo di questo regime, rendendolo disponibile anche per le locazioni di breve durata, seppur con regolamenti più rigorosi.
È cruciale che i proprietari e gli intermediari rispettino tutte le disposizioni legali per evitare sanzioni.

Sei un proprietario di immobili o un conduttore interessato alla cedolare secca?
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