Il contratto preliminare di vendita è l’accordo scritto che precede il trasferimento di proprietà di un immobile ed obbliga il futuro venditore e il futuro acquirente a rispettare i tempi e le modalità che porteranno alla conclusione definitiva della vendita che, solitamente, avviene in un momento successivo con atto pubblico notarile. La legge non richiede che il preliminare di compravendita sia firmato davanti ad un notaio ma prevede, per i beni immobili, l’obbligo della forma scritta.

Dove si registra?

Il contratto preliminare di compravendita va registrato presso l’Agenzia delle Entrate ma, volendo, può anche essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria per legge; la trascrizione, invece, è obbligatoria solo quando il preliminare di compravendita viene firmato davanti al notaio.

Che tipo di immobili comprende?

Il contratto preliminare può avere ad oggetto un immobile finito di costruire ma anche un immobile che ancora non è stato costruito. Nel caso di immobile in costruzione, il decreto legislativo del 20 giugno 2005, n. 122, impone al costruttore l’obbligo di concludere il contratto preliminare con atto notarile per consentirne la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e tutelare l’acquirente da eventuali problematiche legate, per lo più, alla mancata costruzione dell’immobile ed all’inadempimento del costruttore. Lo stesso decreto legislativo prevede che il costruttore rilasci una fideiussione che garantisca il compratore/acquirente nel caso in cui il costruttore entri in una situazione di crisi di impresa/fallimento.

Che cos’è la trascrizione?

E’ l’adempimento che rende “opponibile” il preliminare di compravendita ai terzi. Ad esempio, se il proprietario dell’immobile ha dei debiti e i suoi creditori volessero pignorargli casa, non potranno farlo se il preliminare è stato trascritto prima dell’eventuale pignoramento. Questo tutelerà la tua posizione rispetto ai terzi creditori del proprietario e potrai, quindi, procedere con la firma del contratto definitivo di vendita ed ottenere il trasferimento di proprietà dell’immobile.

Che succede se firmi un preliminare di compravendita e l’immobile è gravato da pignoramento dei creditori?

Se il proprietario non provvede a liberare l’immobile dal pignoramento, potrai chiedere la risoluzione del contratto preliminare ed il risarcimento del danno che hai subito per il mancato trasferimento della proprietà dell’immobile che è pignorato e non è “libero”.

Caparra confirmatoria

Alla firma del preliminare di compravendita il futuro acquirente è solito versare al futuro venditore un importo che viene indicato come “caparra confirmatoria”. Si tratta di una somma di denaro che viene poi scomputata dal prezzo finale della vendita, se tutto procede bene. Nel caso di inadempimento del venditore (ad esempio, rifiuto di vendere l’immobile), la caparra confirmatoria riconosce all’acquirente il diritto di richiedere il doppio della somma versata. Quando, invece, è l’acquirente a risultare inadempiente (ad esempio, ripensamento), il venditore avrà diritto di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.

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